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央企再夺奉贤地王 上海土地市场何去何从?-e房网

核心提示:今日“奉贤发展”以34004.7元/平方米楼板价获得奉贤区南桥新城10单元01D-03区域地块,溢价率240%。“象屿”以26333元/平方米楼板价获得南桥新城16单元36-03区域地块,溢价率193%。

  今日奉贤发展以34004.7元/平方米楼板价获得奉贤区南桥新城10单元01D-03区域地块,溢价率240%。象屿以26333元/平方米楼板价获得南桥新城16单元36-03区域地块,溢价率193%。地王的一再出现,央企的继续高歌猛进。在经历了疯狂的地王争夺后,上海土地市场目前呈现怎样的量价状况,下半年又将有怎样的趋势,来听一听业内专家的观点。

  地王依旧央企依旧奉贤房价成本价推至5.6万

  从5月22625元/平米的象屿地王,到今天34000元/平米的新晋地王,奉贤南桥地价上涨超过万元,加上央企的再度夺魁。上海土地市场似乎仍像一匹脱缰的野马,在高速上涨的道路上越奔越远。业内对于土地市场的大热也显得颇有些无奈。

  上海中原地产市场分析师卢文曦表示:奉贤发展属于国企,所以做区域内房地产开发应该说水到渠成,也表明对该板块发展前景乐观的一种姿态。不过从楼板价推算,未来保本价至少5.6万元/平方米以上。和周边产品落差达到70%,也就是说未来1-2年房价不涨70%以上将面临亏本风险,因此未来获利空间被大大压缩。如此高溢价地块*后如何盈利将是绕不去的槛。

  土地市场已经水涨船高,市场预期也在不断被刷新。就短期来看,前期土地拍卖有银监局坐镇,并没有起到震慑效果。而近期土地市场还有多块重量级土地拍卖,因此在没有调控措施出台的背景下,土地热还将延续下去,给淡季市场带来兴奋点。

  *严调控难抑土地大热上半年地价涨幅超6成

  数据显示,截止2016年6月29日,今年上海土地市场成交规划建筑面积399.45万平方米,成交总金额544.88亿元,同比分别下降19.91%,29.22%;同期成交楼板价13640.79元/平方米,同比上涨63.39%;而从住宅类(纯宅地、包括宅地的综合用地,下同)用地成交楼板价来看,截止6月29日,2016年上半年上海住宅类用地成交楼板价为19869.5元/平方米,比2015年同期9467.24元/平方米上涨109.88%,住宅类用地价格在去年高位的基础上大幅上涨。

  截止目前,从成交量和金额来看,上海土地市场略显低迷,成交总面积及金额不如去年同期表现那么火热,但是,住宅类用地成交楼板价却出现大幅上涨,那么,什么原因导致今年上海土地市场出现量跌价涨的状态?

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,从供应量来看,上海2016年供地计划难产,至5月份才出台,因此,从上半年来看,土地出让节奏也在放缓,1-4月基本没有什么土地成交,这一定程度上给市场造成假象,表面上看上海土地市场成交量和金额并没有出现过热的现象;其次,从供地的地块来看,大多数地块位于郊区,*数量也不多,在此基础上的优质地块也不会多,真正供地高峰期是在下半年;第三,大型品牌房企比如万科、绿地、融创等继续聚焦深耕上海,基本是通过二级土地市场上收购、合作开发、小股操盘等形式获得新的土地储备,市场竞争仍然是暗潮汹涌。

  此外,从市场预期来看,品牌开发商们深知,如果沪九条调控政策继续严厉执行,今年下半年楼市势必会进入调整期,销售端势必会有所损失,此时,谋划布局土地市场,谋划下一轮市场的增长机会已成为大多数品牌开发商的策略;上海土地市场*,上海楼市中长期仍然看好,房企们深知,积极抢滩土地市场方能够在一线城市立足和发展,央企、知名品牌房企等房企不会放弃上海楼市这块肥肉。因此,虽然上半年上海土地市场表现整体风平浪静,但背后其实是暗潮汹涌,品牌房企在暗中较劲厮杀,一旦有地块推出就出现疯狂抢地地王频现,导致上海住宅类用地楼板价出现大幅上涨。

  下半年何去何从?五大因素决定地王依旧

  2016年已然过半,上半年地王频出之后,政府出台了一系列政策,甚至在近期出台压缩耕地增加供应的举措。但在这样的背景下,下半年市场大热是否能够缓解?下半年上海土地市场趋势又将呈现什么样的特征呢?

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,多因素决定上海地王现象仍不可避免

  *、上海土地供应总量仍然偏少,市场供求关系仍较为紧张,预计下半年及以后上海土地市场仍将引来品牌房企对于优质地块的争夺战,地王现象不可避免。

  上海土地市场供应持续稀缺,这使得上海的土地价值变得*。同策咨询研究部数据显示,2009-2015年上海土地规划建筑面积/商品房销售面积(剔除工业用地)平均比值*高年度为1.36,*小仅为0.47,近7年平均值仅为0.79,2015年为0.48,2016年上半年仅仅为0.20。从未来几年上海土地市场来看,由于2014年两会期间官方已经确定未来上海新增建设用地保持零增长甚至负增长,这使得上海的土地资源将变得更加*。从2016年上海供地计划来看,新增建设用地面积仅为800公顷,比往年1000公顷的量也出现下降。这也就意味着上海商品房用地会呈现出逐年减少的趋势。因此,对于下半年及以后的土地市场来讲,土地市场的供不应求仍将引来品牌房企对于优质地块的争夺战,地王现象不可避免。

  第二、品牌房企的布局策略导致上海土地市场势必再度火热。

  总的来讲,由于上海楼市具有比较好的市场成长空间,品牌房企在这个阶段不会放弃上海这样一线*城市的布局,尤其是*近几年,品牌房企的布局策略转向重返一二线城市,这导致一二线城市土地市场势必再度火热,上海土地市场也不例外。对于上海土地市场来讲,品牌开发商们深知,如果沪九条调控政策继续严厉执行,今年下半年楼市势必会进入调整期,销售端势必会有所损失,此时,谋划布局土地市场,谋划下一轮市场的增长机会已成为大多数品牌开发商的策略,因此,房企仍然会继续在上海土地市场加码拿地,谋求市场深耕与逆势扩张的机会。按照这样的发展策略,上海势必成为众多品牌房企争夺的热点,2016年下半年及以后上海土地市场地王频现也是预料之中的事情。

  第三、政策层面鼓励改善型需求,房企将加码对于改善型需求潜力相对较大的城市布局,比如上海,这样,房企通过高溢价拿地、高溢价收益模式获得相对不错的利润。这样的模式势必也会推动上海土地市场价格上涨,甚至地王频现。

  第四、从资本市场来看,去年下半年以来,房企融资成本大幅降低,以房企发债为例,融资成本普遍降低至5-6%,并且发债规模也较大,品牌房企几十亿的发债规模很常见,200亿的发债审批也被通过,再加上去年下半年至今房企销售业绩不错,房企资金面并不存在太大的压力。这说明,在较低融资成本与销售回笼资金等驱动之下,房企势必会积极布局市场基本面较好上海土地市场的优质地块,此时也势必会地王频现。

  第五、今年上海出现新地王一部分原因在于,竞买房企有资金支持且融资成本低,且有金融背景,比如平安不动产、信达地产等,这些开发商不是按照开发的逻辑进行拿地,而是按照资产配置的角度来看拿地,按照这些企业的算法,如此拿下地王的成本仍然合理,未来通过高溢价的产品销售仍然可以实现资金的退出,并且有利可图,并且这些房企的投资和资产配置的*城市为一线城市、*二线城市,这也是上海为什么为出现地王的很重要的原因之一。

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